Immobilienmarkt Schweiz Preview 2025/2026

Politisch und wirtschaftlich war 2025 zweifelsohne ein sehr ereignisreiches Jahr. Gleichzeitig – oder vielleicht sogar deswegen – konnte der Schweizer Immobilienmarkt seine strukturelle Stärke wieder einmal beweisen. Trotz eines moderaten gesamtwirtschaftlichen Wachstums und diversen geopolitischen Turbulenzen blieb die Marktdynamik beeindruckend robust. Mit erneut über 60 Tsd. Personen blieb die Nettozuwanderung auf einem hohen Niveau, was die bereits ausgeprägte Wohnraumnachfrage verstärkt. Hingegen nahm die Bautätigkeit nur verhalten zu. In diesem Umfeld zeigte insbesondere der Wohnimmobilienmarkt eine bemerkenswerte Stabilität und Preisresistenz, hingegen unterliegt das Büro- und das Retail-Segment weiterhin selektiveren Marktmechanismen.

Mietwohnungen

Im Mietwohnsegment setzte sich der strukturelle Nachfrageüberhang fort: Die Marktmieten stiegen schweizweit um 3.6 %, in Zürich sogar um 6.2 %, gestützt durch das geschwächte Neubauangebot sowie die starke Bevölkerungszunahme. Für den Transaktionsmarkt bedeutete dies ein weiteres Jahr steigender Werte. Die Preise legten im Jahresvergleich um 8.5 % zu. Diskontierungssätze sind tief oder sinken vereinzelt leicht, insbesondere an Top-Standorten wie Zürich (ca. 1.85–1.95 %). Auch für 2026 gehen Experten von weiter steigenden Erträgen und Marktwerten aus.

Wohneigentum

Im Wohneigentumsmarkt zeigte sich 2025 ebenfalls ein deutlicher Aufwärtstrend. Die Transaktionspreise für Eigentumswohnungen stiegen um 8.7 % p.a. (Zürich +9.4 %), während Einfamilienhäuser schweizweit mit 2.2 % zulegten. Auch das Transaktionsvolumen blieb hoch (rund 26’500 EWG-Transaktionen, 17’482 EFH). Für Private bleibt Wohneigentum ein begehrtes Anlageziel: EFH und EGW behalten ihren Charakter als inflationsgeschützte Substanzwerte, insbesondere in wachstumsstarken Agglomerationen. Die Preiserwartungsindizes 2026 für Wohneigentum sind ebenfalls klar positiv.

Büromarkt

Der Büromarkt präsentierte sich 2025 als zweigeteilt. Nutzerseitig blieben die Marktmieten stabil bis leicht steigend (+0.6 %), während Angebotsmieten im Jahresvergleich leicht nachgaben (–1.0 %), was den zunehmenden Wettbewerb und die wachsenden Qualitätsanforderungen der Mieter reflektiert. Die Leerstände in den grossen Zentren stabilisierten sich, wobei vorallem die Metropolen Zürich und Genf robuste Nutzermärkte darstellen (Leerstandsquote von ca. 5 %).
Auf der Investmentseite stiegen die Werte leicht (+2.9 %), allerdings stark differenziert nach Lage, ESG-Kompatibilität und Drittverwendungsfähigkeit. Netto-Anfangsrenditen liegen mit 3.75–5 % weiterhin über den Wohnrenditen, und Transaktionen konzentrieren sich klar auf Prime-Assets. Für 2026 ist eine weitere «Qualitätsspaltung» wahrscheinlich: Core bleibt stabil, Value-Add gewinnt an Relevanz, während Objekte in B- und C-Lagen Probleme haben.

Retail

Der Retail- und Verkaufsflächenmarkt setzte seinen strukturellen Anpassungsprozess fort. Mietpreise blieben leicht rückläufig (–1.0 %), wobei sich die Nachfrage auch hier zunehmend auf urbane Core-Lagen konzentriert. Die Netto-Anfangsrenditen liegen über jenen von Büro und Wohnen, sind jedoch vor allem für spezialisierte Investoren attraktiv. Die Preiserwartungen für 2026 bleiben leicht negativ, womit Retail klar ein Segment bleibt, welches aktives Asset Management bedarf.
Vor dem Hintergrund stabiler Inflations- und Zinserwartungen – die SNB rechnet 2026 weiterhin mit lediglich 0.5 % Teuerung, bei einem Leitzins nahe 0 % – präsentiert sich das Finanzierungsumfeld auch im kommenden Jahr attraktiv. Langfristige Hypothekarzinsen verharren im Bereich von 1.2–1.7 %, was Investoren wie auch Eigennutzer Planungssicherheit gibt.

Fazit H&B Research

Für H&B zeichnet sich 2026 ein Marktumfeld ab, das gleichzeitig Chancen und «Selektionsdruck» bereithält: Wohnimmobilien bleiben der klare Performance-Anker, unterstützt durch einen strukturellen Nachfrageüberhang und steigende Mieten. Büroimmobilien verlangen eine noch präzisere Standort- und ESG-Analyse, während Retail vor allem in Frequenzlagen und durch Mischnutzungskonzepten überzeugt. Über alle Segmente hinweg werden aktives Management und klare Positionierung zu den entscheidenden Werttreibern. Wir blicken deshalb mit Zuversicht und strategischem Fokus in das kommende Jahr und danken unseren Kunden für ihr stetes Vertrauen.